【机构动态】深圳“整村统筹 城市再生” 高峰论坛

40多家开发商派代表参加本次论坛

2016年8月24日，第43届中国（深圳）国际房地产业博览会，这个房地产行业一年一度的盛会在深圳会展中心隆重举行，首次亮相的中国（深圳）城市更新博览会更是聚焦了全市乃至全国的目光。

深圳从一个小渔村快速发展成一个国际化大都市，不断创造奇迹的同时也面临着土地资源稀缺等瓶颈。借此次业内人士翘首以盼的盛会，深圳不动产估价协会、深圳晚报社联合发起了本次"整村统筹 城市再生——深圳原农村集体土地二次开发高峰论坛"，共同探讨如何破解深圳土地资源瓶颈，打造城市更新的"深圳模式"。

湖北省房屋征迁第三方服务机构专委会主任、湖北九洲评估董事长陈青安作为主讲嘉宾之一，现场分享湖北黄石棚户区改造经验—"3390"模式。

陈总分享到：第一次到这么高大上的论坛里做这个分享，确实有点紧张。刚才三位美女专家给我们分享了好多美好的蓝图，不管是方案设计，还是民主决策，最终的结果，如果说拆迁拆不下来，这美好的蓝图也就是一张纸。我是负责房屋征收拆迁的，我今天来给大家做这样一个汇报，就是汇报我们是怎么样用三个月就把一个项目拆下来。我经常跟我们格衡的吴总一起探讨交流，听说深圳一个项目一般要拆两三年。确实，拆迁现在是天下第一难的事情，没有第二。以前，计划生育是最难的，现在中央鼓励生第二胎了。而征地拆迁难在什么地方？难在各方利益的统筹。

我先给大家汇报我们今年做的一个案例，我们作为一个全程服务机构，我们做了第一个棚户区改造，我们用了三个月时间，前面两个月主要是做一些政策宣传。我们在准备签约的前一天，这个区的确政府的领导、区长、一把手就找来了，他问我，他说我们采取了鼓励大家先迁先选房，区长说如果明天秩序出现了混乱怎么办？因为每个居民都想抢占好的房子，区政府采取了一些措施。后来晚上区长又不放心，又到拆迁现场指挥部来了，他看了现场冷冷清清，他就担心第二天如果我们的签约仪式开始了，但是没有人来签怎么办？而且还请了十个领导到现场观摩，区长很担心。他当时问我：明天怎么样？我当时就说，我们负责这个现场的人说，我们明天签约究竟签多少户？他说保守算60户，一般来说80户，再多就100户，我说现场的情况好像不怎么乐观，他说你明天看。结果第二天我们到晚上九点钟结束，这一天就签了86户。

 因为你到棚户区跟每个居民谈的时候，没有哪个居民会说你这个补偿标准还可以，都是说这个补偿标准低了。每一个人都想通过拆迁补偿实现利益最大化。但是为什么我们这个项目经理他能够准确地预测到这一天能够签约多少。第一天我们签约了86户。后来我就问他，我说第二天能签多少？他说第二天签30-40户。我说第三天呢？还是30-40户。我说那一个星期呢？他说我们这一个星期签约超过50%户。结果一个星期下来我们签约的数据跟他预测的结果相差无几。

 我跟大家分享这个故事，是想跟大家汇报，我们前期做了大量细致的工作，也做了大量专业的分析，特别是我们这一些有经验的团队，对于住户补偿标准心理的把握已经做了非常高的诊断。

我们把签约的住户分为A、B、C、D四类。A类，尽管表明说补偿标准低了，但是我们基本上做工作第一时间去看的就分为A类。B类是观望一段时间跟你博弈一下，这种的做做工作还是要签的。C类的住户不到黄河心不死，总想看一看、总想搏一下最高的，等别人签了我再来签，这一类我们分为C类，也就是说我们签约过程中的攻坚阶段，我们在这个阶段加大力度。 最后是钉子户就是D类，我们现在不叫钉子户了，我们叫制迁户。我们还取了一个非常温馨的名字，叫终点户。叫钉子户可能不利于我们统一战线。 我记得我们区长讲了一句话，他说征地拆迁是天下第一难的事情，据说习近平也非常能理解这个天下第一难。但是房屋的征收拆迁最核心的问题就是补偿方案，你定一个专业的补偿方案，我说的专业的补偿方案不是你的方案多么完善，也不是我们的方案多么的高大上，我们这个方案要住户认可，特别是老百姓能够认同。这样的补偿方案，而且还要结合接地气，还要跟当地的补偿、历史沿革的标准一致。

    据说今天来了很多估价师，很多机构只对房屋做了估价，没有认真去研究这个补偿方案，特别是没有去对拆迁户的心理、拆迁户的期望值做一些定量和定性的分析。我在这里举个例子，黄石的模式是非常有影响力的，这个影响力不是我们这个模式多么高深，而是非常实用，我们300-500户的一个项目，不超过三个月，前两个月做研究，后面一个月迁移，绝对能够迁走90%以上。现在政府对我们的考察不是90%的，也不是95%，现在对我们的项目要求是100%，而且是三个月签约100%。当然对那最后的1%的制迁户，政府的时间给我们放宽了一点，我们三个月能签约99%。

为什么我们能做到这样的结果呢？我跟大家分享一个我们的地价，补偿方案最基本的就是这个项目的价格。这个地价怎么确定呢?

《国有土地征收条例》里面，对房屋征收的计价是要求不低于类似房地产市场的价格，也就是说以二手房的价格往上调整，我们没有采用这种方式。为什么没有采用这种方式呢？二手房的交易参差不齐，有高有低，很难住户的统一的认同。第二我们都知道，二手房的交易价格很多有水分，特别是我们如果说一个大的小区，二手房的交易案例有高的有低的，你究竟选择哪一个？选高了政府不满意，选低了住户不满意。还有如果说我们以类似房地产的价格作为基价，再往上调的时候，没有终点，因为人心是不会满足的。

那么我们选用什么价格呢？我们自己先用了周边新建商品房的价格作为基价，实际成交的中间价，中间商的房价很容易得到，而且都是在房产局备案的，我们可以把实际成交的价格所有数据公开出来。周边新建商品房的价格，这个价格是非常容易让所有住户认同的价格。东西们，征地拆迁最难的就是共识，如果我们的住户们很难达成共识，特别是补偿的基价达不成共识，那么我们整个补偿方案就有戏了。这是我们的价格。

 我再汇报一下我们的定价机制。一个项目补偿特别是补偿的基价，是每个住户都关心的事情，事关重大。这么重要的价格谁来定呢？

 实话实说，任何一家评估机构去定这个价都要咬着牙。开发商就不要说了，开发商只要一出面马上就出现一种背离情绪。我们的定价机制，我们用了房地产价格评估专家委员会的定价机制，这也是市政府给我们评估机构的一种信任，本来房地产价格评估专家委员会是对房屋价格就近机制，我们把这个就近机制用来对房屋征收基价的确定机制，我们事先也有一个评估机构对这个项目的基价提交了一个整体报告，这个报告是确定这个项目周边新建的商品房实际提交的中间价。我们的专家委员会通过摇号的形式确定九个专家，还有九个独立的价格。我们当时用了一种公开的，九个专家的价格，去掉一个最高、去掉一个最低，七个专家的平均价，是作为这个价格来定价、计价。这种公开、透明的定价机制，应该说到目前为止我们所知道的最公平、公开，也是最有公信力的。这种定价机制，应该说得到了棚户区居民的认可。

最后还要分享一个故事，我们做一个棚改项目，最后在签约的时候，市长对这个项目还不放心，在签约的前一天，市长到项目去视察，一批住户把市长给围了，就跟市长说：他说我们这个基价太低了，能不能再抬高一点？市长问他：除了基价问题以外还有没有别的问题？住户代表说没有了，就这一个问题。然后我们在指挥部会议室坐下来以后，指挥部指挥长汇报了整个项目的进展情况，然后也集中反馈了住户代表说的基价低的问题，市长就直接把我叫过来，他说陈总你给我讲讲这个基价怎么来的，我当时听了以后还没有反应过来，我说他们应该知道呀，我们市政府的定价机制他们非常清楚呀，市长说他们清楚我不清楚，你给我讲讲。在当时那个场景让我来把定价的机制以及定价的民主程序讲一遍。这种定价的机制就是我们市政府和我们协会一起讨论确定下来的，然后我把这个定价的流程、标准讲了一遍。我讲完以后，整个会场鸦雀无声，然后市长问了一句：他说你可不可以左右这个价格？我说我左右不了，我说我就是去一个最高价、去一个最低价。市长说你是作为会长、作为专家委员会的主任，你都没办法来左右这个价格，我市长怎么能左右定价？

我举这个例子，说明我们这个房屋征收，你只要抓住了一个非常关键的补偿标准，补偿标准也不是说制定得怎么科学、怎么好，其实你的补偿标准只要定到了大多数住户的心理期望值，能够满足他们的要求，当然，这个要求是经过我们比较耐心、细致而又专业的宣传工作，最后达成了共识，这个定下来，一切都好办。

我们基本是三个月搞定一个项目，第一轮是做意愿征集，本来这个项目政府是非常想改的，但是我们还是守着一个前置的程序，改不改你说了算，你说不改，同意改造的没有超过90%我就把你放下来，很多项目一放下来又说要改。所以政府从被动变成主动。棚户区改造不是我要改，是你要改，而且是你签字按了手印的要改，所以我们第一轮就做这个事情，改不改你做了算，而且要按受印。

 第二轮是调查，入户，把每家每户的实际问题提前排查梳理出来，这个时候我们跟指挥部一起，把每家住户的实际问题，特别是有共性的问题通过规范的解决，把这一部分解决完。

第三轮是调查，房屋征收拆迁是天下第一难的事情，我们已经从黄石走出来了，甚至我们已经进入了外省的辽宁，我们把我们这种房屋征收拆迁的模式，特别是我们这种机制带到全国各地，也非常希望有机会来到深圳，跟在座的诸位沟通。

文章来源：湖北九洲房地产评估经纪事务所

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