【机构动态】深圳格衡——智地平台理事会主席、深圳衡格董事长吴青女士谈土地二次开发风口，探讨棚改实施过程的中的困惑及解决之道

2017深圳房博会已于8月24号完美落幕，智地平台理事会主席、深圳格衡公司董事长吴青女士在此次房博会期间举办的“城长新力量 旧区新方向”高峰论坛会担任主持人及演讲嘉宾，围绕 土地二次开发、旧住宅棚户区改造等时下热门话题，以独特的视角解读来宾困惑。并在会后接受深圳晚报记者专访，吴总结合她在房屋征收、土地整备、城市更新、棚户区改造等区域的丰富实践经验，谈棚改发展过程中存在的困惑及未来的解决之道。

（一）“城长新力量 旧区新方向”吴总多维度发表专业性、前瞻性演讲：

演讲主题《棚改——迎接下一个风口》：

吴总延伸性地从多方面探讨：

1、棚户区政策适用范围——特区特色

2、政府主导的几个核心内容

3、实施主体的确定方式

4、市场的机会在哪里？

吴总侧重对棚户区改造政策宏观层面的内容进行了解读，条理清晰，具有极高的学习价值和探讨意义。也让大家对深圳未来城长，土地二次开发利用，棚户区改造的意义及前路有了更深层面的认识和展望。

(二)吴总接受深圳晚报专访，谈棚改发展过程中的困惑及未来解决之道：

吴青董事长专访：

1、未来是否有可能城市更新与棚改两种模式在同一项目并存？但两者的实施主体不一样，走这条路其实会有很多问题出现，吴总是如何看待这个问题的？

吴总表示目前很多老旧住宅小区，开发商在前期已经进驻，并投入了很多资金。按照新的政策导向，旧住宅区改造以后不再采取市场运作的城市更新的方式，而是由政府来主导，怎么才能做一个好的衔接，这是大家比较关注的问题。

吴总先谈了城市更新与棚改两种模式在同一项目能否并存。目前深圳对棚改的政策是比较缺乏的，还没有形成系统的政策体系，市、各区也都在积极探讨。未来棚改与城市更新是完全脱离开、作为完全独立的体系，还是说棚改只是一种特殊的城市更新方式，我认为都存在可能。城市更新政策也有明确提到，旧住宅区拆除重建项目需要由政府主导实施，但还是在城市更新的大规则下，所以这个口能否与棚改进行衔接，我想会是一个方向。

具体到一个项目上来，城市更新与棚改两种模式能否并存，这个问题的核心就是实施主体的问题，原则上来讲，同一个项目只能由一个实施主体来承担，包括现行的城市更新政策、已开展的几个棚户区改造试点项目，都没有突破这个原则。当然，如果后续棚户区政策打通了项目经济平衡问题，明确可以配建一部分商品房，那这种并存认为是存在可能的。

 

2、棚改一旦落地是否会改变城市更新的格局？

吴总表示棚改落地必然会对城市更新格局产生重大影响。

首先，棚改的实施主体发生了变化，按照目前做法和政策导向，市场开发主体不是国企的话，是没有资格拿到入场券的，这不再是一个公开竞争的逐利市场，因为政府首先需要落实公共利益。

其次，棚改会对开发盈利方式带来改变。相对而言，城市更新项目的开发利润会比较高，但在棚改中，国企他其实是有别于一般的开发项目和开发企业的，更多的是在承担社会公共服务职能，这也是棚改为什么限定国企的原因之一，他们只获得建设的基本利润，类似于项目代建商的角色。

另外，棚改也将扭转业主的预期。在城市更新项目中，很多业主是抱有拆迁暴富的想法的，狮子大开口，也导致项目推不下去。棚改按照公开统一的标准来补偿，核心目的是改善业主居住条件，与中央“房子是用来住的”指导精神也保持一致，打消个别业主漫天要价的无理要求，扭转补偿预期，是补偿诉求回到合理的轨道上来

 

3、吴总如何看待工改工可能是未来开发商唯一做旧改的出路。

吴总表示工改工已经成为开发商介入城市更新的主战场，因为这一块项目的进度相对可以把控，事实上，很多已经进驻旧住宅小区的开发商也明白，通过城市更新实行旧住宅改造的成功性很低，也是在等政策的明朗。目前，棚户区政策导向逐步明确，开发商未来参与城市更新的重点肯定在工改工项目，但也不能说是唯一出路。从长远来看，深圳需要改造的旧住宅区体量很大，城市发展对土地资源的需求、居民改善生活环境的诉求，以及其他各方面的因素，都使这些小区的改造越来越迫切。如果全面推动起来，单纯依靠国企，恐怕难以满足项目的需求，政府是否会向市场主体开一个口子，市场主体如何进入、如何发挥他们的专长，对他们而言将是一个新的考验，如果打开这个扣子，将是一次重新起跑的机会。‍我们且拭目以待。

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