【平台动态】专家视野——租房的美好时代或将来临？——广州“租售同权”新政浅析

前言

2016年国务院办公厅提出关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见，对住房租赁市场高度关注，支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。随后，从中央到地方，一系列促进租房市场发展的政策相继出台，租房落户、租售同权、人口净流入城市住房租赁市场试点、住房租赁引入集体建设用地试点、土地自持、智慧住房租赁平台打造、建立国有住房租赁公司……这些对住房租赁市场的发展都有积极的推动作用，对贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”、调控房地产市场平稳健康发展、促进住房制度改革有重要的意义。当然，当前密集的利好政策对住房租赁市场的发展有积极的推动意义，租房市场或将迎来美好时代，但是相关政策细则尚未出台，租房享受相关公共服务的现实落地仍存在着不小的难度。

本期专家视野我们将邀请试点城市广州、成都和郑州的专家们来谈谈当地住房租赁市场的推进情况、相关经验介绍等等。今天推送的是由广州专家冯伟杰先生带来的广州“租售同权”新政浅析。

广州“租售同权”新政浅析

7月17日，广州市率先推出“租售同权”。7月18日，住建部、国家发改委、公安部等九部门联合发文，要求加快大中城市发展住房租赁市场，并选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市，首批开展住房租赁试点。

本次推动“租售同权”，广州市可谓是排头兵，率先由市政府办公厅出来了文件。随后，国家九部委的发文可以视作为给予了大背景的支持。但是由于广州出台政策比较早，文件仅以一个“通知”的形式出台，而文中涉及的各方面内容，显得较为粗略。相信其后，各部门的相关政策配套值得期待。下面为该文件的粗略解读。

本次广州《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，首先从总体目标中，我们看到，政策的方向是“形成政府、企业和个人互相补充、协同发展的租赁住房供应体系”这说明了，租赁是未来一种新的房地产市场运用模式，代替开发完直接出售了事这样的模式。然后，“多层面支持住房租赁消费需求”，这意味着租赁双方将获得更多的政策福利。

再看具体措施，共16条，分为三大部分，每条均点名了牵头的部门。首先第一大部分：鼓励“租赁”这种居住模式，考虑到了租赁的各个方面，包括从税收方面鼓励出租方；从公积金提取、住房租赁补贴以及享受公共服务权益方面方面鼓励承租人等等。第二部分主要是增加租赁住房供应，这部分从三方面着手：一是鼓励“租赁”这种居住方式，鼓励这种市场行为，具体从税收方面鼓励出租人，从公积金、租赁补贴、加强出租屋规范管理方面鼓励承租人；二是增加租赁市场供应：一级市场从土地方面鼓励自持出租这种开发模式，二级市场从放宽商业用法改造成租赁住房，以及水电气等商住同价增加二级市场租赁供应；三是允许出租人改造住宅出租，这意味着，鼓励“群租”这种以往颇有争议的租赁方式，但对于改造成出租住宅也有一定的要求。第三部分，主要是着眼于扶植现代租赁产业，主要有以下几点：一，给予政策方面的扶持引导；二，发展“城中村”租赁，发展新的租赁服务业，以及建立广州住房租赁发展投资有限公司；三、建立租赁信息平台，充分发挥行业协会的作用。

总的来说，“租售同权”的新尝试，从全新的角度出发试图解决房地产市场深层次的问题，也就是回归房屋的“本源”。中央经济工作会议提出“房屋是用来住的不是用来炒的”。这次的“租赁同权”恰好解释了房屋是如何“用来住”的。我们的理解，过往房地产多次调控，屡屡沦为“空调”，究其本源，往往因为着眼点只是限于解决眼前的房价问题，并没有很深入的解决房屋作为居住场所，还蕴含着其他价值的问题。现代人看待房屋，所谓的“住”不单纯是“有瓦遮头”。人在社会中生存打拼，存在着各种需求，例如教育、医疗、工作机会、治安还有各种政府的福利以及公共配套设施等。但是当前的社会环境下，如何分配这些资源呢？很明显，是户籍制度。但是作为世界上罕见的流动人口第一大国，产生于限制人口流动为背景时代的户籍管理制度已经过时。这说明了，房价与户籍存在千丝万缕的捆绑关系的，这导致房价越来越高，而且是结构性的。我们没有见过经济落后、缺乏公共配套的地方有房价高的现象，这就说明了高了的部分蕴含着什么。其实世界上早就没有几个国家使用“户口簿”管理居民了。通行的做法，是使用居住地址，以识别户籍居民，因为每个人总需要地方住的，“居者”享有其所在地的资源理所当然，“居者”除了业主，当然还有租客。而社会公共服务资源的分配从户口过渡到以“居住地址”，符合国际社会的规范，也能有效解决流动人口的社会管理问题。然而房子不是每个人都买得起，如何让一个人在一个地方居住，就可以享受这个地方的公共服务资源呢？就是“租售同权”。因而，简单的一句概括，“租售同权”并不简单是一个房地产调控政策，而是一个社会资源分配优化政策的提前铺排。也就是用“租售同权”来解决，以居住地为核心的社会资源分配问题。也许有一天，即使房价依然贵，但我们得以解答杜甫的这个问题“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，租就好了嘛。

但是，我们认为，就现阶段而言“租售同权”任重而道远。“租售同权”在目前来说，对于房地产行业是“新鲜事物”，能否形成有效的产业链仍为未知之数。“同权”方面，地方政策能否对租赁双方有足够的保障，公共资源的分配是否能真正匹配。这些一切都是考验。作为业内人士，我们看到，在“租售同权”这个大背景下，无论增量还是存量，租赁市场都将有一轮新的大发展，各类专业服务人士应该会有很多提供各类专业的机会。