【平台动态】以常州市A区为例浅析工业企业用地集约利用调查与评价

摘要

A区工业企业用地集约利用研究，是从理论研究入手，提出工业企业用地集约利用评价的理论依据、评价目标和评价体系，通过实地调查与资料收集相结合，确保基础数据的真实性和准确性。并在此基础上，定性分析企业土地利用现状，建立影响工业企业用地集约利用状况的指标体系并确定相应权重，对不同行的工业企业用地状况进行定量评价。根据评价结果的集约度分值，划分四种土地利用类型，针对低度利用型和中度利用型的项目，分别开展潜力测算。

一.引言

自1992年常州市A区获批国家级开发区以来，该区就成为常州市和长三角地区重要的经济增长极，带动了整个区域经济的快速发展和产业层次提升。随着建设规模的日益扩大，土地资源的短缺矛盾也日渐激化。在用地供应紧张的同时，工业用地资源“低效利用”、“粗拿粗用”的现象依然存在，项目用地的集约利用程度有待进一步提高。工业用地的过度外延式扩张和粗放利用，必然加速A区经济快速增长时期土地资源要素对经济增长的瓶颈制约。因此，节约集约的发展方式是未来可持续发展的必然选择。工业用地集约利用的主体是单个企业，因而从单个企业角度分析土地集约利用度及可挖掘潜力更具有针对性和现实意义。

开展A区工业企业用地集约利用评价，属于微观层次具体单体工程项目评价，除了对工业企业的建设情况进行评价外，更重要的是对投入产出等经济指标进行调查评价。这是用地批后监管的重要组成部分，旨在全面掌握A区工业企业用地项目利用状况，能够客观评价工业企业用地集约用地水平，为A区进一步加强资源整合，科学规划，合理开发提供基础和依据，从而积极引导土地资源的高效合理利用和城市的健康协调发展。

二.基础调查

企业是建设用地节约集约利用管理的关键部分，因此本次调查属于微观方面的调查研究，主要通过具体企业用地等方面的调查，归纳评价出用地的类型，并在此基础上提出合理的挖潜建议。通过多渠道收集整理，本次调查146家工业企业，企业主要分布在工业用地占比大的乡镇。

此次调查，重点对企业的开发建设程度、企业用地结构、企业用地强度、企业用地效益和企业生产状况进行了实地调查。并收集了企业相关的用地、建设和经济数据。通过调查，发现目前企业存在以下问题。

2.1工业用地结构不合理

各类工业企业存在用地结构不合理，绿地率和行政办公及生活服务设施用地比率超标。在所评价的企业中，绿地率超标率达到28 %，办公生活用地超标率达到了29%。部分企业超过了国家和江苏省建设用地控制标准。因此，今后A区工业用地在总体上应实行总量控制、内部挖潜、调整结构、提高企业的土地利用率。

2.2工业用地产出偏低

部分企业工业用地粗放利用，投入产出率低，部分企业工业用地粗放利用，投入产出率低，与区政府规定的全区八大专题园区和镇（街道）工业集中区亩均投资强度400万元和350万元还存在差距。与省政府（苏政办发〔2012〕24 号）规定的“苏南土地工业项目亩均产值不低于520万元”的要求，还有一定的距离。

2.3空闲停产转让出租等情况较多

少数企业厂房、仓储处于闲置或半使用状态，甚至极少数企业以出租厂房为主。由于工业区内获取土地的成本相对较低，造成一些企业圈地，闲置而未开发。目前A区缺少工业用地评价指标体系，没有制定合理的单位土地面积投资额标准，土地具有保值增值功能，难免会有些企业恶性圈地。

三. 工业企业用地集约利用评价指标体系构建

在综合对A区工业企业用地集约利用内涵的界定及土地利用结构分析的基础上，从工业用地强度、投入产出效益和利用结构等方面来评价工业用地集约利用水平。这些方面又可以细分出多项指标，以便从各个角度来分析和描述工业用地集约程度。

3.1评价指标体系

科学完整的评价指标体系，不但能够反映影响工业用地集约利用的因素及其内在关系，而且还要体现评价结果的科学性与可靠性。参考《建设用地节约集约利用评价规程TD/T 1018-2008》、《城市土地集约利用潜力评价规程》以及相关学者的研究成果，结合数据获取的可能性，从用地结构、用地强度、土地投入、土地产出和土地利用程度5个方面选取9个指标进行评价。具体的指标体系如表1。

其中，投入水平的增加是土地集约利用的重要保证，用地结构的改善是土地集约利用的重要标志，用地强度的提高是土地集约利用的重要内涵，用地效益的提升是土地集约利用的根本目标，土地利用程度是土地是否集约的最直接、最外在的表征。

3.2指标标准化

本文评价指标的量化按照以下方法：对于正相关指标，直接除以其对应的理想值，对于负相关指标，直接取其现状值的倒数。且量化值应在0～1之间。当大于1时，表示指标实际值为理想状态，则该项指标的实现度分值记为1。经过标准化处理后，得到了各评价指标的实现度分值。

3.3指标理想值的确定

理想值是土地集约利用程度评价指标取值的标准，其水平高低直接影响现实利用水平下土地集约利用程度评价结果和潜力测算结果。

土地集约利用的驱动因素主要有自然因素、区位因素、经济因素、人口和政策因素。考虑到工业企业用地具体情况和现实数据，理想值确定主要选以国家和江苏省标准为参考依据，结合相关约定指标，分不同的行业来确定，指标理想值不小于控制性指标对理想值的要求。

3.4指标权重值的确定

工业企业用地集约利用评价指标的权重能够反映评价因素对土地利用集约度的影响程度，评价因素对土地利用集约程度影响力越大，权重越大。根据此次评价目的，和相关政策要求和发展规划，对每个判断矩阵中各指标的重要性进行两两比较，本文采用层次分析法软件YAAHP进行了辅助决策。通过矩阵计算，得出各指标和分指标权重，此次确定权重，不分行业类别，采用相同的权重标准。

判断矩阵一致性系数为：CR=0.0481<0.1。因此排序结果具有满意的一致性，所计算出的权重可以进行评价工作。< span="">

3.5集约度综合分值计算

通过以上工作，采用加权求和法得到各个评价单元的分指数和指数指，最后利用下面公式得到总分值，即工业企业用地集约度综合分值。

3.6集约利用潜力测算

本文以理想值为参考依据，根据几何平均数算法对中度和低度利用企业的可挖掘潜力面积进行测算，如下式。

4. 评价结果及分析

本次研究对收集的数据进行了筛检，再次剔除部分数据异常的企业，最后选择了132家数据比较完整的企业数据参与集约度计算。

根据综合集约度分值，聚类分析方法可以对多因素及其之间的相似性程度进行分析，来研究对象之间的差异，是定量研究地理事物分类问题和地理分区问题的重要方法。本研究通过SPSS软件对企业的集约度进行聚类分析，根据企业集约程度分值的高低划分了4个指标分级，对低度利用和中度利用这两个利用类型的企业再进行潜力面积测算。

表4工业企业用地土地集约利用程度评价标准

经计算有28家企业属于低度利用型，50家企业属于中度利用型。共占比59.09%，如图1。因此，可以看出此次调查的工业用地项目一半以上存在粗放利用现象，集约利用潜力巨大。

通过潜力测算，中、低度利用类型企业现状用地面积为3227.56亩，通过潜力挖掘，最低可挖掘工业用地916.58亩，潜力比为28.40%。

结合工业企业用地节约集约利用评价结果和工业企业用地潜力测算结果从样本片区入手，由点到面，由局部到整体，寻找潜力存在的重点，分析实现的难易程度，找到集约利用的对策。

五. 措施与建议

（1）明确激励措施，实行差别化税收

鼓励工业项目向上、向下拓展发展空间，提高对立体空间资源的认识。在原有合法用地面积基础上增建厂房的，报国土局备案后，免收相关费用。实行企业用地节约集约利用考核奖励制度，对企业进行用地集约度评价，结合差别化税收政策，对集约程度高的企业少征或免征土地使用税，倒逼企业进行土地节约集约利用。

（2）建立土地节约集约利用数据共享平台

土地供后监管权不明确，工业项目立项情况由发改委、经信委负责；用地容积率由规划局负责；单位面积投入产出强度由工业园区、统计局掌握，而作为土地集约利用重要监管单位的国土部门，却难以实时掌握这些供后土地关键利用指标，无法有效评估节地情况。建立节地数据共享平台，可以更加全面的掌握节地相关数据，加强了各部门的联动，共同做好节约集约用地工作。

（3）建立工业企业全程跟踪监测体系

节约集约用地工作是一项复杂的系统工程，用地全程监管是节约集约用地工作的核心环节之一，所以节约集约用地工作需要一个长效机制。建立经常性的工业用地集约利用评价制度，对工业用地企业进行全程跟踪，定时进行集约利用评价，这样可以实时把握企业用地状况，监督企业集约用地，更好的在微观层面做好节约集约用地工作。

（4）实行工业用地弹性出让

根据产业生命周期合理划定使用期限，在国有建设用地使用权法定允许范围内，实行工业用地先租赁试经营、先经营短期出让、短出让再续签、出租出让相结合等弹性出让的方式促进节约集约。企业可以根据自己的产业规模、投资强度、资金状况灵活多变地选择用地方式，避免了企业以工业名义用地、以产业名义圈地、抵押融资囤地等现象的发生。