【平台动态】风云再起之租购并举——新型市场落地或从土拍开始

据不完全统计，2017年以来，全国各地出台楼市相关政策已经接近180次，力度和广度都远远超过此前任何一年。住建部部长前不久也表示，政府将坚持调控目标不放松，同时将加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的制度，加快制定房地产长效机制。

政策辈出的2017年，土地市场下半场到底怎么走？

1.整体成交回归理性，一二线城市住宅用地地价增幅放缓

政策方面，中央保持稳健中性，以防控风险为主，深入推进住房制度的供给侧改革。各地因地制宜，热点城市房地产调控持续加码，强调市场和预期稳定导向。中央层面，推进房地产市场健康稳定发展长效机制的配套政策组合不断释放，彰显中央推进住房制度改革的决心。

 

各类调控政策持续作用，促进了热点城市房地产市场进一步回归理性，一二线城市住宅地价环比增幅出现放缓，20个热点城市中，15个城市住宅地价环比增幅收窄。同时，去库存主基调下，部分三线城市楼市热度上升，住宅地价环比、同比增幅扩大。

 

据相关数据统计，2017年三季度，各类城市住宅用地供应环比、同比均有所增加。其中，一线城市住宅用地供应环比增加52.66%，同比大幅增加226.55%；二线城市环比增加25.35%，同比增加14.58%；三线城市环比增加15.05%，同比增加19.31%。据最新数据统计显示，截止到11月17日，北京、上海、广州、深圳四大一线城市在2017年供应的住宅用地已经达到了228宗，这一数字较2016年全年增长了50%。

2.租购并举真的来了，《通知》涉及的重点城市表现如何

2017年出台的的一系列政策表明，国家对于房地产市场的调控思路不仅发生了变化，尤其是在租购并举方面，已经迈出了实质性改革的第一步，未来房地产调控模式将翻开新的一页。

 

7月19日，住建部等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批试点城市。

 

可以看到《通知》试点城市中，除广州、深圳，均为重点二线城市。近年来，全国二线城市都高度重视人才流入，人才是经济社会发展的第一资源，是城市竞争之本、动能转换之要、创新活力之源。数据显示，我国平均每年有700万大学毕业生，2.45亿流动人口……每年，在人口净流入的大中城市中，都要涌入大批“新市民”。为了争夺人才，长沙、成都、武汉等二线城市以“送房子，送户口”为措施吸引毕业生留下，《通知》的实施，对这些城市来说提供了更多留住人才的方法和思路。其中，保障租住权益，实现租售同权，增加租赁市场供给，降低房租，提高租房对人才的吸引力。

 

作为房地产开发源头的土地市场，在《通知》颁布后，供应成交表现如何？让我们用数字说话。《通知》实行后的8-10月里，杭州经营性用地供应量和成交量均排在第一名，供应量达到489万方，成交量428万方；成都排名第二经营用地供应量达到537万方，成交量461万方；郑州位列第三供应量为289.2万方，成交量为234.2万方。另外深圳、广州的供应量和成交量均排名靠后，二线城市的经营性用地供销两旺。

图1：2017年8-10月《通知》涉及主要城市经营性用地供应及成交（单位：平方米）

从供地结构情况来看，为响应中央精神，2017年一线、二线城市供地节奏有所加快，供应量同比增加明显，其中住宅及住宅综合类用地同比有较明显增加。其中《通知》涉及的一线城市成交的土地中，住宅及商住综合用地的占比较之前有所增加，其中用地规划更偏重于住宅与商业等多类型进行复合，将寸土寸金的城市建设用地利用的更为充分，发挥其最大的作用。在经济发达市场活跃的二线城市中这种现象也比较明显，比如杭州、成都、南京的纯住宅和商住用地的比例明显提高，而在近年来人口流入较快的郑州、武汉、合肥等城市，纯住宅用地的成交比例提高相对更显主导。

图2：2017年8-10月《通知》涉及主要城市经营性用地成交类型分布（单位：宗）

从8-10月经营性用地土地成交金额来看，杭州以1072.5亿占据绝对领先地位，其中有2宗住宅用地楼面地价超过四万大关，最高为上城区一宗住宅用地，楼面地价44460元/平方米，另有5宗住宅用地楼面地价超过三万元，共计56宗地块成交楼面地价超过万元；成都以409.7亿位居成交金额榜第二名，其中楼面价最高为成华区一宗住宅用地，楼面价为13800元/平方米；南京成交金额361亿排名第三，最高楼面价为秦淮区一宗住宅用地，楼面价32544元/平方米。

图3：2017年8-10月《通知》涉及主要城市经营性用地成交总金额（单位：万元）

从成交地块溢价率方面看，《通知》涉及主要城市土地市场成交的地块中，出现溢价的地块平均占比在六成左右，这种情况在二线热门城市表现尤为明显。

 

具体地块来看，溢价率排名第一的是南京市秦淮区清水塘节制闸地块，为社区中心用地，溢价率623.21%，由南京东南奥体置业有限责任公司（奥体建设）经350轮竞价拿下，总价2.03亿元。据了解，该地块须配建不小于2500平方米的菜市场，剩余面积可布置商业、办公，建设内容为准公益性质社区服务功能，所建商业、办公及菜场须自持，不得销售、不得转让。

 

排名第二的是成都市青白江区凤凰大道以南、凤祥大道以北，为住宅用地，溢价率260%，5.58亿由成都金科双翼置业有限公司竞得，据了解，该区域是距离成都市区最近的远郊县，且不受限购政策影响，今年受到不少人的关注。

 

排名第三的是佛山市顺德区均安镇鹤峰居委会新城北区百安路1号地块，为商住用地，溢价率159%，被中海地产以总价13.998亿竞得地块，折合楼面价7779.34元/平！据了解，这一价格创下均安区域楼面价新纪录！

3.响应《通知》，重点城市行动ing

《通知》鼓励各地通过新增用地建设租赁住房，在新建商品住房项目中配建租赁住房等方式，多渠道增加新建租赁住房供应。超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。

7月17日，广州市政府正式发布《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，加快构建租购并举的住房体系，推动住房租赁市场快速发展。新政共有16条，从商改租、入学、税收、水电等多个方面对住房租赁进行了大力扶持。从7月后供应的地块来看，出现“限地价+竞配建+竞自持+摇号”的方式，对出让提出了更有针对性的要求。

 

8月28日晚，深圳市规土委发布《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(征求意见稿)、《深圳市住房租赁试点工作方案》(征求意见稿)，推进住房租赁市场工作，响应国家探索建立“租售并举”机制。9月13日，深圳市房屋租赁运营管理有限公司正式挂牌。该公司为市属国有住房租赁专营企业，将承担社会化住房租赁市场主渠道重任，通过市场化运作，为社会提供专业化、规模化、规范化的住房租赁服务。

 

8月8日，杭州市房管局与阿里达成 合作 将打造 “智慧住房租赁平台”；8月22日，杭州住房保障和房产管理局颁布《杭州市企业自持商品房屋租赁管理实施细则》；8月25日，杭州颁布《关于加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案(征求意见稿)》。

 

广州市今后五年普通商品住宅用地计划供应2375公顷、租赁住房用地计划供应825公顷，租赁住房用地供应占比为25.78%；住房建设计划安排75万套，其中普通商品住宅60万套、租赁住房15万套，租赁住房占比为20%。深圳市在十三五期间计划供应住房建设用地8平方公里，其中商品住房用地5.66平方公里，保障性住房和人才住房用地2.34平方公里，商品住房批准预售与现售30万套；保障性住房和人才住房供应35万套。杭州市计划未来三年新增租赁住房总量占新增商品住房总量比例为30%。

4.政策动向：土地市场调控不放松，10月多地发布租赁政策近20次

“传统的金九银十旺季的失约，为购租并举新型市场的形成做好了准备。”这是从事多年房产销售的业内人士对市场转型的直观感受，事实上，趋向于“购租并举”的楼市调控并未在10月停歇。

 

据相关统计，10月份全国超过25个城市发布房地产调控政策34次，住房租赁相关政策发布近20次。今年1-10月，全国发布各类房地产调控政策已超过210次，因城施策、购租并举等成为此番调控的最大特点。

专家认为，鼓励租赁消费、稳定租赁关系、赋予承租人更多权利等举措，不仅仅是科学住房观念的一个重要环节，更能减少非理性购房需求，避免楼市大起大落。

我们认为，从目前市场的基调来看，十九大后，中央再度重申房住不炒原则，一二线城市将大力发展培育租赁市场，为保证城市人口 “住有所居”，在“租售并举”政策指引下，租赁土地供应量逐步增加，并且政府也从供给、金融、财政等方面给予政策支持，热点城市加大租赁租房供应，多地明确发力租赁住房市场，楼市长效机制开始破冰。这些举措都将实质性的改变国内房地产市场“轻租重售”的状况，“租售同权”让租赁市场将更容易被认可和接受。