【平台动态】抵押登记客体界定应注意的两个问题

自实行不动产统一登记以来，原由各类登记机构分别办理的抵押登记调整为统一由不动产登记机构办理，如何由原登记部门的规定和习惯性操作顺利过渡，如何在尊重历史的同时依法依规办理不动产抵押登记，已经成为各地不动产登记机构研究的重点。

国务院常务会议决定，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。许多人从这一制度上读出了“反腐”“控房价”等效果。业内人士推测不动产统一登记实施房价马上跌。

抵押财产范围确定，应严格遵守房地一体登记的原则

对于统一登记前土地、建筑物已办理过抵押登记，现又申请抵押权登记的，该如何确定抵押财产范围及抵押顺序，在具体的工作中时有争议。

统一登记前已办理土地使用权抵押登记，现申请不动产抵押登记的，应根据当初业务办理时地面是否有建筑物分两种情况受理。一是地上无建筑物的。根据《物权法》第二百条规定“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”该条款明确了以建设用地使用权抵押，仅以土地现状抵押，并不当然包含未来土地上形成的在建工程。因此在房地产投融资项目中，在国土部门办理了土地使用权抵押后，当土地上形成在建工程，仍需及时至建设（房地产）部门追加在建工程抵押登记。

在不动产统一登记后，由于登记部门统一，土地使用权、在建工程、房产的权证统一，是否无需再追加办理在建工程抵押登记？答案是否定的。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第七十五条，“以建设用地使用权以及全部或者部分在建建筑物设定抵押的，应当一并申请建设用地使用权以及在建建筑物抵押权的首次登记”，可知虽然不动产实现统一登记，但建设用地使用权抵押与在建建筑物抵押仍是两类不同的抵押，均应办理登记手续。因此实践中在已抵押建设用地上形成在建建筑物后，仍应当根据《物权法》及配套规范性文件的规定，及时追加在建建筑物抵押。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”当前的抵押登记范围应为土地使用权和建筑物所有权，建筑物所有权抵押为首次抵押，土地使用权抵押为顺位抵押。二是地上有建筑物的。根据《物权法》第182条规定：“以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”当前的抵押登记范围应为土地使用权和建筑物所有权，且两权利均为顺位抵押。

对于统一登记前已办理建筑物抵押所有权登记的，根据《物权法》第182条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押……抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”无论当时是否一并申请了土地使用权抵押，都应视为建筑物与建筑物占用范围内的土地一并抵押，故当前的抵押登记中，土地使用权和房屋所有权均为顺位抵押，但未在占用范围内的土地应为首次抵押。由于房地产的不可分性，我国在处理房地产关系时的一个重要原则就是“地随房走或者房随地走”。所谓“地随房走”就是转让房屋的所有权或者使用权时，建设用地使用权同时转让。所谓“房随地走”，就是转让建设用地使用权时，该土地上的房屋也应一并转让。这一原则体现在有关法律中，比如城市房地产管理法第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”担保法第36条第l款和第2款规定：“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。…‘以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。”物权法坚持了这一原则。

私立教育设施、医疗卫生设施能否抵押的问题应注意

《物权法》第184条非常明确地规定了以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得抵押，但未明确以营利为目的私立教育设施和医疗卫生设施是否可以抵押，也未明确以出让方式取得的，用途为教育、医疗卫生的土地是否可以抵押。

2009年，住建部曾就私立学校、幼儿园和医院的教育设施、医疗卫生设施能否抵押请示全国人大法工委，法工委回复同意请示中的第二种意见，即私立和公办的学校、幼儿园、医院，只是投资渠道不同，其公益属性是一样的。其教育设施、医疗卫生设施同属社会公益设施，按照《物权法》第184条规定，不得抵押。

对此，即使社会上仍有很大争议，认为不符合市场经济要求，但对于不动产登记机构而言，应依据法工委的回复进行办理。

以营利为目的的教育、医疗卫生用途的出让土地是否可以抵押？笔者认为，法律对于地上无设施的明确教育、医疗卫生用途的土地，并未明确不得抵押，投资主体通过出让方式获取土地后，以土地抵押融资有一定合理性。但开发建设地面设施后再申请土地抵押的，因地上设施无法抵押，不动产登记机构应当不予受理。