【平台动态】干货来了！土地增值税计税收入到底怎么算？差别原来这么大

一、土地增值税计税收入的范围

土地增值税计税收入在形式上包括货币收入、实物收入和其他收入，内容上包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。一般情况下，在房地产交易中，房地产开发企业取得的违约金、赔偿金、分期付款或延期付款利息应当作为计税收入。土地增值税实行的是四级超率累进税率，即以纳税对象数额的相对率为累进依据，按超累方式计算应纳税额的税率。采用超率累进税率，需要确定几项因素：一是纳税对象数额的相对率，土地增值税的增值额与扣除项目金额的比即为相对率。二是把纳税对象的相对率从低到高划分为若干个级次。土地增值税按增值额与扣除项目金额的比率从低到高划分为四个级次。

二、计税收入金额和时间的确认

（一）计税收入金额的确认

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：

地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；

未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。因此土地增值税转让收入金额的确认主要依据销售发票的金额或者销售合同金额。

在营改增后，土地增值税转让收入金额不包括增值税，这有两种情况：

适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；

适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，其销售额需要以全部价款和价外费用扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额的情况下，其转让收入如何确？不细述解决这一问题所需要的数个政策。

在这一情况土地增值税转让收入应当是：

土地增值税转让收入=全部价款和价外费用-销项税额

销项税额=（全部价款和价外费用-向政府部门支付的土地价款）÷（1+增值税税率）

一般情况下，地税局均按照法律形式不予征税土地增值税，但也有地税局坚持实质重于形式和反避税的考虑，自行（可能）或向总局请示能否就上述事项征收土地增值税。可以说，只要请示的，总局均答复同意征收的。

（二）计税收入时间的确认

从土地增值税各项政策看，没有明确计税收入确认时间的规定。

但是从“土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；

未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入”的规定看，可以将其作为计税收入确认时间的明确。

根据这个规定，全额开具发票的按发票开具时间作为转让收入确认的时间，未开具发票或未全额开具发票的，以订立合同的时间作为转让收入确认的时间。

三、计税收入的调整

（一）计税收入调整的两种情况

1、按评估价格调整。

土地增值税的计税收入按房地产成交价格确定，隐瞒虚报成交价格的，或者成交价格低于评估价格的，按评估价格确定。

2、按平均价格、市场价格、评估价格调整。

房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认：

1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按上述办法确定转让收入。

（二）计税收入调整应关注的事项

一是土地增值税调整收入的方法，实质是只的两种，即市场价格和评估价格。他税种调整收入比较多，许多人总是希望借用来调整土地增值税计税收入，这是不符合规定的；

二是使用什么方法调整计税收入，有规定的适用情形和选用程序。

四、关于成交价格不合理的问题

对于成交价格低到什么程序，视为不合理，应按规定调整计税收入，土地增值税政策并没有明确的规定，各地税务机关把握的尺度不一样，应根据当地税务机关的规定执行。

商品房备案价格要比房屋的实际成交价高一些，备案价格是开发商在政府部门备案的销售底价，在底价的基础上，可以在5%的区间浮动，不可以超出浮动区间，将房屋的成交价提高到不合理的阶段。备案价格一般没有议价的可能，而成交价可以进行议价。

 

什么情况下，尽管房地产成交价格低于同类同期平均价格或者评估价格，可不作为成交价格不合理，不需要调整计税收入？

有些地方的税务机关将下面四种情况的成交价格不认为不合理：

1、法院判定或裁定的转让价格；

2、以公开拍卖方法转让房地产的价格；

3、政府物价部门确定的转让价格；

4、税务机关认定的其他合理的情形。