【平台动态】简析2018年1月成都经济区地产市场，洞悉芙蓉城谁将崛起？

一.前言

2018年开年，成都经济区土地市场延续2017年供应热度，市场活跃依旧。成都经济区八市土地市场共出让经营性用地52宗，环比下降18.75%；出让面积为244.95万方，环比下降13.85%；成交经营性用地78宗，环比增长41.82%；成交面积322.25 万方，环比增长20.53%；成交金额233.76亿元，环比增长5.38%。商品房成交方面，1月份成都市主城区商品房（一手）成交面积93.85万方，环比下降18.14%；其中商品住宅成交面积39.20万方，环比下降13.16%；商品住宅成交套数3393套，环比下降13.58%。

二、大事件

1月3日，成都市人民政府网站发布《成都市人民政府办公厅关于加快发展和规范管理成都市住房租赁市场的意见》，规范了租赁住房的最小出租单位、最低人均租住面积、单间居住人数等标准。《意见》还提出非本市户籍来蓉人员在本市无自有产权住房的，以租赁住房所在地作为唯一居住地且住房租赁合同登记备案的，其随迁子女可在居住证所在地接受义务教育。

【点评】本次意见规范了租住产品的相关标准，把正规合租和群租做了比较明确的界定，为企业实际经营指明了方向。大力发展住房租赁市场、加强租赁住房公共资源配套，也是对住房购买市场进行分流的工具之一。

 

成都经济区环线（三绕）高速公路简蒲高速于2017年12月28日开通。成都经济区环线高速公路简阳至蒲江段是四川省高速公路网的重要组成部分，全长126.3公里，设计时速100公里/小时，双向6车道高速公路标准，总投资155.1亿元。

【点评】简蒲高速的开通，将为成都平原城市群提供一条全新、便捷的交通运输通道，大大增强成都经济区各城市间的横向连接，减少了各影响区域间交通往来的迂回绕行。

 

1月16日，德阳市住房公积金管理中心网站发布《德阳市住房公积金管理中心关于进一步规范住房公积金贷款和提取有关问题的通知》 。通知明确了六项内容：一、缩短贷款审批时限；二、明确贷款限额；三、实施二套房贷款差别化；四、公积金提取和贷款二选一；五、不支持公积金贷款的其他情况；六、调整贷款额计算公式，实行贷款额与缴存时间挂钩。

【点评】德阳购房贷款新政于2018年2月1日执行。新政的执行，不仅能够积极发挥公积金住房保障作用，而且能有效的防范流动性风险，确保德阳市住房公积金事业健康可持续发展。

 

近日，为加快推进新型城镇化建设，绵阳市涪城区决定对部分行政区划设置进行调整，将撤销永兴镇、塘汛镇设立永兴街道、塘汛街道，撤销石洞乡设立石洞镇。永兴镇、塘汛镇设街道后，农村居民可自愿转为城镇居民，土地、林权等国家各类惠农政策在一定时期内保持不变。石洞乡设镇后，原有各类惠民政策保持不变。

【点评】两镇改设街道后，将有利于提升城市建设管理水平，有效加强基础设施与城市建设的对接融合，助推城市核心区域发展，提升区域人口、资金、产业的集聚度，提供更多就业机会，带动第三产业发展，提升城乡统筹发展水平。

 

截至2018年1月，遂宁市安居区全区已完成整治3789户,占总任务的30.3%,超额完成市级下达的目标任务，其中维修加固853户，拆旧建新2380户，拆旧留权468户，拆旧退权88户。其中，步云乡、拦江镇、莲花乡整治成果明显。

【点评】安居区积极推动农村土坯房集中清理整治工作，确保住者有其屋，人民安居乐业，让土坯房逐步“退出”历史舞台。

三、土地市场

【整体概述】

2018年1月，成都经济区八市土地市场共出让经营性用地52宗，环比下降18.75%；出让面积为244.95万方，环比下降13.85%；成交经营性用地78宗，环比增长41.82%；成交面积322.25 万方，环比增长20.53%；成交金额233.76亿元，环比增长5.38%。

【重点关注——成都土地市场】

（一）供需状况

成都2017年下半年全程进入土地“万元时代”后，土地供应与土地成交速度明显增快，中心城区逐渐恢复“理性”，热度较前期有所下降，但成都近郊、远郊逐渐发力，开始成长为成都土地市场不容小觑的一股力量。

2018年1月，成都市新增经营性用地出让25宗，环比上月供应量下降47.92%；出让面积为124.37万方，环比下降45.63%；成交经营性用地50宗，环比增长66.67%；成交面积225.29万方，环比增长39.48%；成交金额200.52亿元，环比增长17.49%。

（二）成交土地区域分布

2018年1月，成都远郊以成交27宗经营性用地遥遥领先，成交面积为125.09万方，占比达到55.52%；成都近郊经营性用地成交15宗，成交面积为77.44万方，占比达到34.37%；成都中心城区经营性用地成交8宗，成交面积为22.76万方，成交占比达到10.10%。根据成都市国土资源印发的《成都市住宅用地供应中期规划（2017-2021）》文件显示，成都未来土地供应主要将集中在郊区，其中远郊占比35%，近郊占比27%。由此可见，2018年成都郊区或成土地供应主力，当前已经显露出明显的势头。

（三）成交土地用途分布

2018年1月，成都远郊以成交27宗经营性用地遥遥领先，成交面积为125.09万方，占比达到55.52%；成都近郊经营性用地成交15宗，成交面积为77.44万方，占比达到34.37%；成都中心城区经营性用地成交8宗，成交面积为22.76万方，成交占比达到10.10%。根据成都市国土资源印发的《成都市住宅用地供应中期规划（2017-2021）》文件显示，成都未来土地供应主要将集中在郊区，其中远郊占比35%，近郊占比27%。由此可见，2018年成都郊区或成土地供应主力，当前已经显露出明显的势头。

（四）地价水平

从土地出让收入来看，成都市1月份成交金额200.52亿元，环比增长17.49%，1月份土地市场成交较活跃。

从楼面地价来看，成都市1月份楼面均价4189元/㎡，环比下跌5.38%。楼面均价环比下跌的主要原因一方面成都近郊、远郊地块明显增多，另一方面纯住宅地块成交比例的减少。分区域来看，成都中心城区楼面均价9036元/㎡，成都近郊楼面均价元4874元/㎡，成都远郊楼面均价2303元/㎡。其中位于青羊区，宗地编号为QY03(251):2017-051地块成为本月楼面地价地王，被成都绿城巴蜀投资有限公司以15600元/㎡的楼面价竞得，该地块面积4.31万方，土地用途为住宅用地。

从地块竞价程度来看，1月成都市溢价地块16宗，溢价地块占比达到32%，总体来看土地市场竞争相对激烈。成都近郊以10宗溢价地块位居首位，溢价地块占比62.50%；成都中心城区与远郊溢价地块均为3宗，占比均达到18.75%。其中位于郫都区，宗地编号为PD2017-14（古城仁和项目地块）地块以溢价率159%成为竞争最火热地块，最终被成都瑞和房地产开发有限公司以3.19亿元竞得，该地块面积6.16万方，建筑面积12.31万方，土地用途为城镇混合住宅用地。

四、成都商品房市场

（一）商品房供应

2018年1月（12.26-1.25）商品房供应情况简析：从成都市主城区总体供应量来看，本月共有20个项目取得商品房预售许可证，环比上升33.33%；新增预售面积91.39万方，环比上升1.95%，1月推盘速度较上月有所提升。从区域来看，金牛区本月推盘量占据首位，新推项目5个，新增预售面积16.72万方；青羊区本月推售面积遥遥领先，新增预售项目3个，新增预售面积22.34万方；高新区、成华区新增预售均为4个项目，新增预售面积分别为14.53万方,13.50万方；武侯区新增预售项目1个，新增预售面积9.31万方；锦江区新增项目3个，新增预售面积为14.98万方。

（二）商品房成交

2018年1月成都市主城区商品房（一手）成交面积93.85万方，环比下降18.14%；其中商品住宅成交面积39.20万方，环比下降13.16%；商品住宅成交套数3393套，环比下降13.58%。1月商品住宅成交面积与上月相比有所下滑。随着政策的持续收紧以及租赁住房、人才公寓的大量上市，成都住宅市场的热度将会慢慢降温，随后将迎来一段时间的房价平稳期。如果调控不断加码、信贷持续收紧，2018年的成都楼市仍然难言乐观，买卖双方流动性或均将受限。

从区域来看，本月商品房成交面积最高的是高新区，成交面积超过30万方，占比32.35%；成华区本月成交排名第二，成交面积超21万方；金牛区、锦江区排名紧随其后，成交面积集中在12-17万方；青羊区、武侯区成交面积则不足10万方。

注：1.数据统计时间：2017.12.26—2018.1.25

      2.数据统计范围：成都市、德阳市、绵阳市、乐山市、遂宁市、眉山市、资阳市、雅安市

      3.数据来源：各城市国土局网站、中国土地市场网、成都市房管局。