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2023智地平台机构会议专题之一 ——行业领导与专家观点

2023年4月7日，以“万物向新聚势而行”为主题的2023年度智地平台机构会议在甘肃兰州成功举办！

中国土地估价师与土地登记代理人协会王军会长、中国房地产估价师与房地产经纪人学会柴强会长、浙江清华长三角研究院张从果先生、兰州财经大学周一虹教授、陕西华地房地产估价咨询有限公司副总经理孟祥君先生、长沙永信土地房地产评估测绘有限公司技术总监王红女士、苏州天元土地房地产评估有限公司总经理王建成先生、甘肃新方圆评估总经理刘永新先生等行业领导与专家带来了精彩的主题演讲与专业分享。

主题讲话

——中国土地估价师与土地登记代理人协会

王军会长

王军会长发言观点摘要：

◆ 自然资源分等定级和价格评估是自然资源资产管理的重要基础，是深化自然资源市场化配置和自然资源资产产权制度改革的迫切要求。希望大家抓住机遇，投身到实践工作中。

◆ 2023年中估协将组织开展《自然资源分等定级通则》与《自然资源价格评估通则》两项行业标准的修订工作，开展《农村集体土地定级估价技术规范》协会团体标准上升为行业标准的编撰工作。另外还将组织开展城市更新中的土地政策研究工作。

◆ 2023年中估协主要的团体标准有以下几个方面：一是湿地定级与价格评估，地下空间土地使用权价格评估。二是在加大不动产登记代理行业宣传力度的同时，开展不动产登记代理相关制度技术标准研究。三是继续推进协会综合服务与管理平台建设，充分整合行业信息，努力实现行业自律管理信息全国联动，以及与行业管理部门备案信息的有效联动。

◆ 中估协公益援助活动将有新的变化。一是对西部地区开展结对互助试点工作，提高技术援助和资金援助的使用效率。二是对经济发达地区估价机构管理规范，人员素质整体高技术、力量强，研究水平高的估价机构也将提供资金援助，用于行业发展的研究方面，以期达到“抓两头促中间”全国均衡发展。

什么是估价新业务

——中国房地产估价师与房地产经纪人学会

柴强会长

柴强会长演讲观点摘要：

◆ 房地产估价业务可分为房地产估价基本业务和房地产估价延伸业务两大类。估价基本业务不都是传统估价业务，也有新兴估价业务。估价延伸业务主要是对价值价格进行“加工处理”的业务。

◆ 房地产估价延伸业务主要包括四类：价值分配评估业务；价值提升评估业务；价值损失评估业务；有关额外费用和经济损失评估业务。

◆ 房地产咨询业务主要包括六类：房地产调查分析；房地产利用咨询；房地产投融资咨询；房地产交易咨询；房地产政策法规咨询；房地产其他咨询。

城市更新实践分享

——浙江清华长三角研究院张从果先生

张从果先生演讲观点摘要：

◆ 城市更新是新时期城市实现高质量转型发展的重大举措。城市存量更新，需要提供存量更新改造提升的空间识别、目标定位、策划、宣传、招引到后期开发咨询的全过程服务。

◆ 结合更新再提升实际需要，可以针对性开展产业设计、路径设计、制度设计创新服务。

◆ 城市更新工作的主要方法有：实施全域更新统筹，编制城市有机更新专项规划；打造更新引领示范，编制重点片区更新设计方案；强化近期工作指引，制定有机更新三年行动计划；加强开发建设研究，提出城市更新运营实施策略；落实全链条规划理念，提供跟踪技术咨询服务。

生态产品价值核算与评估的基本方法和应用

——兰州财经大学周一虹教授

周一虹教授演讲观点摘要：

◆ 生态产品被认为具有“生态”和“经济”双重属性，生态产品也通常根据这两种不同属性分类。

◆ 生态产品价值实现面临问题主要有四个方面：第一，对生态产品的外延范围与识别边界还不清晰；第二，对生态产品价值实现机制的认识还不统一；第三，促进生态产品价值实现的配套制度还不完善；第四，实践中针对生态产品价值实现的路径探索还有待继续拓展创新。

◆ 环境重置成本法下的价值计量包含三个层次的成本：第一，生态环境恢复层成本；第二，生态环境维护层成本；第三，生态保护战略层成本。

土地储备制度演进下估价机构的服务集成与创新

——陕西华地房地产估价咨询有限公司副总经理孟祥君先生

孟祥君先生演讲观点摘要：

◆ 从1996年设立的上海土地发展中心开始，我国的土地储备经历了从无到有，再到逐步发展和完善。但截至目前，无论是法律、行政法规，还是部门规章，均没有规定土地储备这一项制度，目前有关土地储备的最高级别文件仅为国发[2001]15号《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》。

◆ 估价机构服务集成与创新主要包含：土地储备；片区土地一级开发实现路径；征地拆迁政府购买服务实现路径；土地储备规划；土地储备计划；土地储备监测管理系统；全民所有土地资产管理信息系统；土地储备专项债券实施方案；储备补偿标准的确定；征地区片综合地价；储备土地资产清查；土地储备全流程咨询顾问服务。

◆ 征地区片综合地价是符合新时期新形势的征地补偿方式，具有保障被征地农民权益、提高征地工作透明度、维护社会稳定、提高土地利用效率的优势。

规划引领助力乡村振兴

——长沙永信土地房地产评估测绘有限公司技术总监王红女士

王红女士演讲观点摘要：

◆ 村庄是农村居民生活和生产的聚居点，是乡村振兴中重点考虑与提升的要素。实施乡村振兴战略，必须做好村庄规划。坚持村庄规划引领，做到发展有遵循、建设有依据，确保乡村振兴始终沿着正确的方向发展。

◆ 村庄规划的首要工作是空间布局与用途管控。统筹生态保护、住房布局、产业发展等用地需求。结合全域国土空间综合整治工作，优化调整国土空间布局，并明确国土空间用途管制规则。

◆ 通过合理安排乡村产业发展空间，合理规划住宅布局以及规划引导集体经营性建设用地入市，助推“产业兴旺、生态宜居、生活富裕”。

基于数据信息化的国资业务拓展

——苏州天元土地房地产评估有限公司总经理王建成先生

王建成先生演讲观点摘要：

◆ 信息系统建设的背景包括：量（家底不清）、价（账实不符）、质（效益不高）、权（权利不明）。

◆ 国资业务需要工程咨询知识、评估知识、税收知识、产交知识等方面的知识储备。

◆ 国资业务拓展主要有产权交易全流程服务与城市更新咨询代理服务两方面内容。

重大建设工程可研阶段征拆费用核算及相关业务延伸

——甘肃新方圆不动产评估咨询有限责任公司总经理刘永新先生

刘永新先生演讲观点摘要：

◆ 征拆核算内容主要包括：土地补偿费；地上附着物补偿费；工程、管线、道路迁改建费用；规费、税费以及其他费用。

◆ 重大建设工程项目的重点是确定征拆范围内的各类需补偿标的数量、价格和造价，难点是怎样既高效又低成本的取得相对准确的数量和价格。虽技术含量不高，但需要掌握征拆涉及各类工程造价的信息和价格资料。

◆ 相关业务延伸主要为建设项目用地全流程代理及技术服务，包括选址预审、可研立项、用地审批、设计施工、竣工验收、确权登记等方面。