《低效工业用地再开发学习参考》由智地平台整理，现正式发布！成员机构可登录智地平台官网（www.zhidipingtai.com） → 学习中心 → 资料库 → 平台专业参考查阅！

核心亮点速览

一、背景与定义

低效工业用地是指土地利用强度、产出效益、集约程度明显低于合理水平，未能充分发挥经济、社会和环境价值的工业用地。

再开发是通过政策引导、市场运作和技术手段，对不符合效率标准或与城市规划不匹配的工业用地进行重新规划、改造与利用，目标是盘活存量资源、优化空间布局、推动产业升级。

在高质量发展背景下，国家层面已出台多项政策推动低效用地再开发，包括：

• 党的二十届三中全会提出"盘活存量土地和低效用地"

• 自然资源部开展40+城市试点

• 2024年将低效用地收回纳入专项债收购范围

• 2025年《关于持续推进城市更新行动的意见》提出明确要求

二、主要问题

1、规划编制与管控难以适应多样化需求

2、政策连续性和衔接性不足

3、二级市场高溢价增加再开发难度

4、多部门政策未形成集成效应

三、对策建议

1、完善规划编制与管控

成片工业区：统筹产业功能、配套设施、时序安排

零星用地：精细化管理，分析市场需求与外部性

差异化管控：简化规划参数调整审批流程

2、建立全过程政策链条

整合规划、盘活路径、地价核算、全生命周期管理

制定存量资源盘活、征收成本核算等配套政策

强化多部门履约监管

3、创新土地价格核算机制

科学评估土地综合价值，引导价格回归理性

降低企业用地成本：分期缴纳、弹性年期等

建立低效用地评价体系

4、推动多元政策协同

建立跨部门协调机制和数据共享平台

打造"政策工具服务包"

市级指导+ 区级统筹 + 街镇实施的层级体系

四、地方实践亮点

规划管控创新

上海：更新单元规划，容积率≤2.0、建筑高度≤30m 范围内简化审批

天津：园区工业用地比例不低于70%

苏州：建立三类产业空间用途管制制度

广州：M0 用地容积率≥3.0，工业用地控制线管理

土地管控措施

地价核算：混合用地按用途分别评估；多地对增容不增收地价

公共空间奖励：提供公共服务空间可获容积率奖励

深圳"工改工" 提供 20%~30% 公益用地

上海根据区位差异奖励0.5~2.0 倍经营性面积

全生命周期管理

签订土地合同+ 产业监管协议

明确投资强度、亩均税收、投产时间等指标

建立退出机制和违约处理办法